11/2018: TVA SUR LA LOCATION IMMOBILIÈRE PROFESSIONNELLE: OPTION À PARTIR DE 2019

Comme déjà annoncé dans notre bulletin d’informations d’avril 2018 (04/2018 : la location immobilière avec TVA est enfin en vue !), il a été décidé au début de cette année d’introduire un système optionnel pour la TVA sur la location immobilière qui permet aux propriétaires de récupérer la TVA payée sur les travaux de construction ou de rénovation de leur bien immobilier.

Maintenant que le texte législatif a été approuvé en octobre et publié au Moniteur belge le 25 octobre, il est temps de présenter un aperçu des dispositions finales :

1. Régime TVA optionnel pour la location de biens immobiliers à partir du 1er janvier 2019 –
aux conditions suivantes :

  • Seuls les bâtiments construits à partir du 1er octobre 2018 ou rénovés en profondeur à partir de cette date de manière à ce qu’ils soient considérés comme une « rénovation » entrent en ligne de compte. La « rénovation » est définie comme toute modification du bâtiment qui change fondamentalement ses composants substantiels – par exemple la nature, la structure, la destination – ou dont le coût des travaux (hors TVA) dépasse 60 % de la valeur du bâtiment après travaux
  • Il est toutefois important de noter que la TVA peut déjà être exigible avant le 1er octobre 2018 sur les opérations intellectuelles (par exemple les services fournis par des bureaux d’étude, des architectes et des géomètres), ainsi que sur les travaux de démolition et les travaux relatifs au sol
  • Le preneur doit utiliser l’immeuble (ou une partie de l’immeuble) exclusivement pour une activité soumise à la TVA et est donc taxé ou exempté de TVA, par exemple : une personne exerçant une profession libérale, un entrepreneur, une école…
  • L’imputation de la TVA ne se fait pas seulement sur le bâtiment (ou la partie du bâtiment) qui est loué, mais aussi sur le terrain y attenant qui est loué avec. Si une partie du bâtiment est louée et que le nouveau régime de TVA lui est appliqué, il est indispensable que cette partie puisse être louée et utilisée de manière indépendante et dispose donc d’un accès séparé
  • Le bailleur et le locataire doivent opter conjointement pour l’application de la TVA sur les loyers
  • Une fois qu’un contrat de location avec facturation de la TVA a été conclu entre les parties, la TVA reste due sur les loyers pour la durée restante du contrat de location
  • Si le locataire n’a pas le droit de déduire totalement la TVA et qu’il est également « lié » au bailleur, le prix de bail facturé doit être conforme au marché.

Un autre point important à prendre en considération dans cette nouvelle réglementation :

Une période de révision de 25 ans sera appliquée – par dérogation à la période normale de 15 ans pour les biens d’investissement immeubles – pendant laquelle la destination en tant que bien d’investissement ne peut être modifiée. Il est donc nécessaire de louer le bien sous le régime de TVA pendant une période de 25 ans afin de récupérer intégralement la TVA payée au moment de la construction/de la rénovation en profondeur.


2. Assouplissement des modalités de mise à disposition d’emplacements d’entreposage

À partir du 1er janvier 2019, un régime optionnel s’appliquera également à la mise à disposition d’emplacements d’entreposage, en vertu duquel le locataire – qui sera désormais tenu d’utiliser l’emplacement de stockage pour une activité économique – et le propriétaire pourront convenir s’ils souhaitent appliquer la TVA à la location le cas échéant. Le fait que le bâtiment en question soit ancien ou neuf ne joue aucun rôle.

Comme mesure transitoire pour les contrats actuels qui ne sont en ce moment pas soumis à la TVA, il est prévu que la TVA puisse être appliquée à partir du 1er janvier 2019. Si un contrat de mise à disposition est déjà couvert par le système de TVA aujourd’hui, il le restera après le 1er janvier 2019, sans qu’un choix spécifique soit nécessaire.

En outre, un assouplissement du régime actuel est prévu : alors que jusqu’à présent, maximum 10 % de la superficie du bâtiment en question pouvaient être utilisés pour un bureau, il suffira maintenant que le bâtiment soit principalement utilisé pour l’entreposage de marchandises. Dès lors, si au moins 50 % du bâtiment sont utilisés pour cet entreposage, il sera également possible d’appliquer le régime TVA. Toutefois, ceci est soumis à la condition que maximum 10 % de la partie qui n’est pas utilisée comme espace de stockage puissent être utilisés comme espace commercial.

Si, à partir de 2019, il est décidé d’appliquer la TVA pour un contrat de location en cours et que la période de révision initiale sur les frais de construction ou d’autres travaux sur le bâtiment est toujours en cours, une partie de la TVA initialement payée pourrait encore être récupérée. Il convient toutefois de noter que la période de révision initiale de 15 ans sur les frais de construction est étendue à 25 ans.


3. Application obligatoire de la TVA aux locations à court terme

La location de biens immobiliers pour une durée inférieure à 6 mois sera, sous certaines conditions, soumise à la TVA à partir du 1er janvier 2019. La qualité du locataire – professionnel ou privé – ne jouera ici aucun rôle.

Ce nouveau régime ne sera pas applicable en cas de :

  • location de biens immobiliers destinés à l’habitation ;
  • location à des personnes physiques qui utilisent les biens à des fins privées ou à des fins autres que celles de leur activité économique ;
  • location à une A.S.B.L. ;
  • location à toute personne qui utilise le bien immobilier pour les opérations exonérées visées à l’art. 44, §2

Avec cette nouvelle réglementation, il est recommandé de se pencher en temps opportun sur l’impact que l’application de cette option pourrait avoir sur la situation fiscale de votre entreprise, aussi bien en tant que propriétaire que locataire.

N’hésitez pas à contacter votre gestionnaire de dossier pour vous assister dans l’analyse de futurs projets de construction et/ou de contrats de location actuels ou futurs.

 

Thomas Follens

About Thomas Follens

Thomas est comptable-fiscaliste agréé par l’Institut Professionnel des Comptables et Fiscalistes Agréés. Chez BOFIDI, il est la personne de contact en matière de TVA et est responsable des services transfrontaliers vers les Pays-Bas et l’Allemagne. Est-ce que vous avez des questions? Contactez Thomas par mail: thomas.follens@bofidi.com