11/2018: BTW OP VERHUUR VAN PROFESSIONEEL VASTGOED: OPTIE VANAF 2019

Zoals reeds aangekondigd in ons nieuwsbericht van april 2018 (04/2018: onroerende verhuur eindelijk in zicht!), werd er eerder dit jaar beslist tot invoering van een optiestelsel voor BTW op onroerende verhuur, waardoor verhuurders de BTW – die betaald wordt op de oprichtings- of verbouwingswerken van hun onroerend goed – kunnen recupereren.

Nu de wettekst uiteindelijk in oktober werd goedgekeurd en op 25 oktober werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad, is het tijd voor een overzicht van de definitieve bepalingen:

1. Optieregeling voor verhuur van onroerende goederen vanaf 1 januari 2019 – onder volgende voorwaarden:

  • Enkel gebouwen die worden opgericht vanaf 1 oktober 2018, of die vanaf die datum zo grondig verbouwd worden dat ze als “vernieuwbouw” beschouwd worden, komen in aanmerking. Als vernieuwbouw worden die verbouwingen bedoeld waardoor het gebouw een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen ondergaat – vb.: aard, structuur, bestemming – of waarvan kosten van de werken (excl. BTW) meer dan 60% bedragen van de waarde van het gebouw na de werken
  • Belangrijk om hierbij te vermelden is evenwel dat er voor 1 oktober 2018 wel al BTW opeisbaar mag zijn geworden t.a.v. intellectuele handelingen (vb.: diensten van studiebureaus, architecten en landmeters), alsook m.b.t. afbraakwerken en werken m.b.t. de grond
  • De huurder moet het (gedeelte van het) gebouw exclusief gebruiken voor een BTW-plichtige activiteit en is hierbij BTW-belast dan wel BTW-vrijgesteld, vb.: beoefenaar van een vrij beroep, een ondernemer, school,…
  • De toerekening van BTW gebeurt hierbij niet enkel op het (gedeelte van het) gebouw dat verhuurd wordt, maar ook op het bijhorend terrein dat mee wordt verhuurd. Wordt een deel van het gebouw verhuurd en wil men de nieuwe BTW-regeling hierop toepassen, dan is het vereist dat dit deel zelfstandig verhuurd en gebruikt kan worden en aldus een afzonderlijke toegang heeft
  • De verhuurder en huurder moeten beiden gezamenlijk opteren voor de aanrekening van BTW op de huurgelden
  • Eenmaal een huurovereenkomst met aanrekening van BTW is afgesloten tussen partijen, blijft voor de verdere duur van de huurovereenkomst BTW verschuldigd op de huurgelden
  • Heeft de huurder geen volledig recht op aftrek van de BTW en is de huurder bovendien “verbonden” met de verhuurder, dan moet de aangerekende huurprijs marktconform zijn

Nog een belangrijk aandachtspunt bij deze nieuwe regeling:

Er zal – in afwijking van de normale termijn van 15 jaar voor onroerende bedrijfsmiddelen – een herzieningstermijn van 25 jaar toegepast worden waarbinnen de bestemming als bedrijfsmiddel niet gewijzigd mag worden. Er dient dus voor een periode van 25 jaar verhuurd te worden onder het BTW-stelsel om de BTW die werd betaald bij de oprichting/grondige verbouwing, volledig te kunnen recupereren.


2. Versoepeling regeling inzake de terbeschikkingstelling van bergruimte voor opslag

Ook voor de terbeschikkingstelling van bergruimtes voor opslag zal vanaf 1 januari 2019 een optieregeling gelden waarbij de huurder – die voortaan de opslagruimte wel verplicht moet gebruiken voor een economische activiteit – en de verhuurder kunnen overeenkomen of zij in het voorkomende geval BTW wensen aan te rekenen op de huurvergoeding. Hierbij speelt het feit of het desbetreffende gebouw oud dan wel nieuw is geen enkele rol.

Als overgangsregeling voor lopende overeenkomsten die op dit ogenblik niet aan BTW zijn onderworpen wordt voorzien dat men kan opteren voor toepassing van BTW vanaf 1 januari 2019. Valt een terbeschikkingstellingsovereenkomst op vandaag al onder het BTW-stelsel, dan blijft dit ook na 1 januari 2019 zo, zonder dat er nog specifiek dient geopteerd te worden.

Daarenboven wordt een versoepeling van de huidige regeling voorzien: daar waar tot op heden hoogstens 10% van de oppervlakte van het gebouw in kwestie voor een bijhorend kantoor mocht gebruikt worden, zal het voortaan volstaan dat het gebouw hoofdzakelijk gebruikt wordt voor goederenopslag. Indien er dus minstens 50% van het gebouw voor dergelijke opslag wordt aangewend, zal ook toepassing kunnen worden gemaakt van de BTW-regeling. Voorwaarde hierbij is evenwel dat voor het gedeelte dat niet wordt aangewend als opslagruimte, niet meer dan 10% als verkoopruimte mag worden gebruikt.

Voor zover er aldus vanaf 2019 voor een lopend verhuurcontract zou geopteerd worden voor toepassing van de BTW, en de oorspronkelijke herzieningstermijn op de oprichtingskosten of andere werkzaamheden aan het gebouw nog lopende is, zou er hierdoor nog een deel van de oorspronkelijk betaalde BTW kunnen gerecupereerd worden. Opmerkelijk hierbij is wel dat de initiële herzieningstermijn van 15 jaar op de oprichtingskosten dan wordt verlengd naar 25 jaar.


3. Verplichte toepassing van BTW op korte termijn-verhuur

Verhuur van onroerend goed voor een periode van minder dan 6 maanden zal onder bepaalde voorwaarden vanaf 1 januari 2019 verplicht onderworpen zijn aan BTW. De hoedanigheid van de huurder – professioneel dan wel particulier – zal hierbij geen rol spelen.

Dit nieuwe regime zal niet toegepast kunnen worden in geval van:

  • verhuur van onroerende goederen bestemd voor bewoning;
  • verhuur aan natuurlijke personen die de goederen aanwenden voor hun privédoeleinden of voor andere doeleinden dan die van hun economische activiteit;
  • verhuur aan een VZW;
  • verhuur aan eenieder die de onroerende goederen gebruikt voor de vrijgestelde handelingen die worden beoogd door het art. 44, §2

Met deze nieuwe regelgeving is het aangewezen om de tijdig de impact te bekijken die de toepassing van deze optie zou kunnen hebben op de fiscale positie van uw onderneming, zowel in uw positie als verhuurder, als huurder.

Aarzel niet om uw dossierbeheerder te contacteren teneinde u bij te staan in de analyse van toekomstige bouwprojecten en/of huidige of toekomstige huurovereenkomsten.

 

Thomas Follens

About Thomas Follens

Thomas is erkend Boekhouder – Fiscalist door het Beroepsinstituut van erkende Boekhouders en Fiscalisten. Binnen BOFIDI is hij aanspreekpunt voor BTW en legt hij zich toe op grensoverschrijdende dienstverlening naar Nederland en Duitsland. Heb je vragen? Contacteer Thomas via e-mail: thomas.follens@bofidi.com